Comment faire de l'argent dans l'immobilier
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Si vous êtes curieux au sujet du potentiel d'investissement de l'immobilier ou simplement malade d' infopublicités promettant des millions de dollars en retour d'une nouvelle et obscure façon d' investir dans l'immobilier , il vaut la peine d' apprendre comment la richesse est créée par l' immobilier .
(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, consultez: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis ).
Nous ne cherchons pas des stratégies pour profiter de l'immobilier. Au lieu de cela, cet article se concentrera sur les moyens fondamentaux que l'argent est fait par l'immobilier. Et, heureusement pour nous, ceux-ci n'ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le type de brillance que les gourous du moment essaient de mettre dessus.
Tutoriel: Exploration des investissements immobiliers
La source la plus commune de profit immobilier est l'appréciation - l'augmentation de la valeur - de la propriété en question. Ceci est réalisé de différentes façons pour différents types de biens immobiliers. Et, surtout, il est seulement réalisé par la vente ou le refinancement. Si vous envisagez de refinancer, utilisez notre calculateur hypothécaire pour calculer les taux actuels de refinancement.
Terre brute
La source d'appréciation la plus évidente pour les terres sous-développées est évidemment son développement. Au fur et à mesure que les villes se développent, la terre en dehors des limites devient de plus en plus précieuse en raison du potentiel pour être acheté par les développeurs. Ensuite, les développeurs construisent des maisons qui augmentent cette valeur encore plus loin.
L'appréciation en terre peut aussi provenir de découvertes de minéraux ou de matériaux précieux, à condition que l'acheteur détienne les droits. Un exemple extrême de ce serait frappant du pétrole, mais l'appréciation peut également provenir de dépôts de gravier, les arbres et ainsi de suite.
Lorsque l'on regarde les propriétés résidentielles, l'emplacement est souvent le plus grand facteur d'appréciation. Comme le quartier autour d'une maison évolue, en ajoutant les itinéraires de transport en commun, les écoles, centres commerciaux, terrains de jeux et ainsi de suite, la valeur grimpe. Bien sûr, cette tendance peut également fonctionner à l'envers, avec des valeurs de la maison en baisse comme un quartier se désintègre.
Améliorations de la maison peut également stimuler l'appréciation, et c'est quelque chose d'un propriétaire peut contrôler directement. Mettre dans une nouvelle salle de bain, la modernisation à un garage chauffé et le remodelage à une cuisine concept ouvert sont quelques-unes des façons d'un propriétaire peut essayer d'augmenter la valeur d'une maison. Beaucoup de ces techniques ont été affinées à des remèdes à rendement élevé par les flippers de propriété qui se spécialisent dans l'ajout de valeur à une maison en peu de temps.
Propriété commerciale La propriété commerciale gagne de la valeur pour les mêmes raisons que les deux types précédents: l'emplacement, le développement et les améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont en demande, et qui entraîne le prix sur eux. (Pour des lectures connexes, voir 7 étapes à une affaire commerciale commerciale chaude commerciale .)
Bien sûr, il ya un facteur important que nous avons ignoré dans notre résumé - l'impact économique de l' inflation . Une inflation de 10% du dollar signifie que votre dollar ne peut acheter environ 90% du même bien l'année suivante, et qui comprend la propriété. Si un morceau de terre valait 100 000 $ en 1970, et qu'il était dormant, peu développé et non aimé, il en valait encore beaucoup plus aujourd'hui. En raison de l'inflation galopante tout au long des années 70 et d'un rythme régulier depuis, il serait probablement plus de 560 000 $ pour acheter ce terrain aujourd'hui - en supposant 100 000 $ était la juste valeur marchande à l'époque et tous les autres facteurs sont restés constants.
Ainsi, l'inflation seule peut causer l'appréciation dans l'immobilier, mais c'est un peu d'une victoire Pyrrhus . Même si vous pouvez obtenir cinq fois l'argent en raison de l'inflation, beaucoup d'autres biens coûtent cinq fois plus cher à acheter maintenant. (En savoir plus dans 5 Histoires d'inflation hors-contrôle. )
Généralement appelé loyer, le revenu - ou les paiements réguliers - de l'immobilier peut se présenter sous de nombreuses formes.
Revenu foncier brut
En fonction de vos droits sur le terrain, les entreprises peuvent vous payer des redevances pour toute découverte ou paiements réguliers pour les structures qu'ils ajoutent. Il s'agit notamment de vérins à pompe, des pipelines, des fosses de gravier, des routes d'accès, des tours de cellules et ainsi de suite. Les terres brutes peuvent également être louées pour la production, généralement la production agricole.
Revenus résidentiels
Bien qu'il soit possible que vous puissiez gagner un revenu de l'installation d'une tour de cellule ou d'une autre structure, la grande majorité des revenus de la propriété résidentielle se présente sous la forme de loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois - ce qui augmentera l'inflation et la demande - et vous en retirerez les coûts et vous réclamerez le reste de la rente. Bien qu'il soit vrai que vous obtiendrez un paiement d' assurance si vos locataires brûlent l'endroit, le paiement couvre seulement le coût de remplacer ce qui est perdu et n'est pas le revenu dans un vrai sens.
Revenu de propriété commerciale
Les propriétés commerciales peuvent produire des revenus à partir des sources susmentionnées - avec le loyer de base étant à nouveau le plus commun - mais peut également en ajouter un autre sous forme de revenu d'option. Beaucoup de locataires commerciaux paieront des honoraires pour des options contractuelles comme le droit de premier refus sur le bureau à côté. Ce sont essentiellement des options que les locataires paient une prime à tenir, qu'ils les exercent ou non. Les revenus des options sont parfois utilisés pour les terres brutes et même pour les propriétés résidentielles, mais ils sont loin d'être courants.
Qu'en est-il des REIT ou des MIC? Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement hypothécaire (MIC) sont généralement considérées comme de grandes façons d'obtenir des revenus de l'immobilier. C'est vrai, mais seulement dans le sens que l'immobilier est la sécurité sous-jacente. Avec un FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés commerciales vend des actions à des investisseurs - généralement pour financer l'achat de plus de propriétés - et passe ensuite les revenus de location sous forme de distribution. Le FPI est le locateur des locataires (qui paient le loyer), mais les propriétaires de la FPI obtiennent le revenu une fois que les frais de fonctionnement des immeubles et de la FPI sont retirés.
Les CMI sont même une étape supplémentaire, car elles investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les PRI diffèrent des SRM en ce sens qu'ils détiennent des hypothèques entières et transmettent les intérêts des paiements aux investisseurs plutôt que de titriser les flux d'intérêts indépendamment de l'hypothèque initiale. Pourtant, ce ne sont pas tant des investissements immobiliers que des placements de dettes, et donc en dehors de notre zone d'intérêt. (En savoir plus sur la façon d'évaluer un FPI .)
Fumée et miroirs
Semblable à des valeurs mobilières avec l'immobilier sous-jacent à l'investissement, la plupart des alternatives "souffler votre esprit avec super retour fantastique" méthodes sont simplement une couche sur ces deux flux de base de revenu.
Par exemple, il existe des options résidentielles en immobilier résidentiel où vous payez des frais pour avoir le droit d'acheter une maison à un moment donné, par exemple après un mois, pour un prix convenu. Ensuite, vous trouverez des investisseurs qui paieront plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez est essentiellement une taxe de recherche pour l'appariement d'une personne à la recherche d'un investissement avec une personne qui cherche à vendre - pas différent d'un agent immobilier. Bien que ce soit le revenu, il ne vient pas de l'achat (c'est-à-dire détenant l' acte à) un morceau de l'immobilier.
De même, aucun argent vers le bas ou opérations OPM sont simplement l'aspect de financement de l'affaire - il ne change pas la façon dont l'acheteur prévoit de faire de l'argent à long terme.
Le fond
Si quelqu'un essaie de vous vendre sur une nouvelle façon de faire de l'argent dans l'immobilier autre que l'achat de faible et la vente de haute ou la collecte de loyer, ils essaient probablement de vous vendre sur le processus d'investissement immobilier, plutôt que d'un nouveau mécanisme pour Faire des profits. Si le processus en vaut la peine ou pas, c'est à vous, mais sachez que cela ne change pas la façon dont l'argent sera fait (ou perdu) à la fin.
(Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, consultez: Guide d'achat d'une maison aux États-Unis ).
Nous ne cherchons pas des stratégies pour profiter de l'immobilier. Au lieu de cela, cet article se concentrera sur les moyens fondamentaux que l'argent est fait par l'immobilier. Et, heureusement pour nous, ceux-ci n'ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le type de brillance que les gourous du moment essaient de mettre dessus.
Tutoriel: Exploration des investissements immobiliers
La source la plus commune de profit immobilier est l'appréciation - l'augmentation de la valeur - de la propriété en question. Ceci est réalisé de différentes façons pour différents types de biens immobiliers. Et, surtout, il est seulement réalisé par la vente ou le refinancement. Si vous envisagez de refinancer, utilisez notre calculateur hypothécaire pour calculer les taux actuels de refinancement.
Terre brute
La source d'appréciation la plus évidente pour les terres sous-développées est évidemment son développement. Au fur et à mesure que les villes se développent, la terre en dehors des limites devient de plus en plus précieuse en raison du potentiel pour être acheté par les développeurs. Ensuite, les développeurs construisent des maisons qui augmentent cette valeur encore plus loin.
L'appréciation en terre peut aussi provenir de découvertes de minéraux ou de matériaux précieux, à condition que l'acheteur détienne les droits. Un exemple extrême de ce serait frappant du pétrole, mais l'appréciation peut également provenir de dépôts de gravier, les arbres et ainsi de suite.
Lorsque l'on regarde les propriétés résidentielles, l'emplacement est souvent le plus grand facteur d'appréciation. Comme le quartier autour d'une maison évolue, en ajoutant les itinéraires de transport en commun, les écoles, centres commerciaux, terrains de jeux et ainsi de suite, la valeur grimpe. Bien sûr, cette tendance peut également fonctionner à l'envers, avec des valeurs de la maison en baisse comme un quartier se désintègre.
Améliorations de la maison peut également stimuler l'appréciation, et c'est quelque chose d'un propriétaire peut contrôler directement. Mettre dans une nouvelle salle de bain, la modernisation à un garage chauffé et le remodelage à une cuisine concept ouvert sont quelques-unes des façons d'un propriétaire peut essayer d'augmenter la valeur d'une maison. Beaucoup de ces techniques ont été affinées à des remèdes à rendement élevé par les flippers de propriété qui se spécialisent dans l'ajout de valeur à une maison en peu de temps.
Propriété commerciale La propriété commerciale gagne de la valeur pour les mêmes raisons que les deux types précédents: l'emplacement, le développement et les améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont en demande, et qui entraîne le prix sur eux. (Pour des lectures connexes, voir 7 étapes à une affaire commerciale commerciale chaude commerciale .)
Bien sûr, il ya un facteur important que nous avons ignoré dans notre résumé - l'impact économique de l' inflation . Une inflation de 10% du dollar signifie que votre dollar ne peut acheter environ 90% du même bien l'année suivante, et qui comprend la propriété. Si un morceau de terre valait 100 000 $ en 1970, et qu'il était dormant, peu développé et non aimé, il en valait encore beaucoup plus aujourd'hui. En raison de l'inflation galopante tout au long des années 70 et d'un rythme régulier depuis, il serait probablement plus de 560 000 $ pour acheter ce terrain aujourd'hui - en supposant 100 000 $ était la juste valeur marchande à l'époque et tous les autres facteurs sont restés constants.
Ainsi, l'inflation seule peut causer l'appréciation dans l'immobilier, mais c'est un peu d'une victoire Pyrrhus . Même si vous pouvez obtenir cinq fois l'argent en raison de l'inflation, beaucoup d'autres biens coûtent cinq fois plus cher à acheter maintenant. (En savoir plus dans 5 Histoires d'inflation hors-contrôle. )
Généralement appelé loyer, le revenu - ou les paiements réguliers - de l'immobilier peut se présenter sous de nombreuses formes.
Revenu foncier brut
En fonction de vos droits sur le terrain, les entreprises peuvent vous payer des redevances pour toute découverte ou paiements réguliers pour les structures qu'ils ajoutent. Il s'agit notamment de vérins à pompe, des pipelines, des fosses de gravier, des routes d'accès, des tours de cellules et ainsi de suite. Les terres brutes peuvent également être louées pour la production, généralement la production agricole.
Revenus résidentiels
Bien qu'il soit possible que vous puissiez gagner un revenu de l'installation d'une tour de cellule ou d'une autre structure, la grande majorité des revenus de la propriété résidentielle se présente sous la forme de loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois - ce qui augmentera l'inflation et la demande - et vous en retirerez les coûts et vous réclamerez le reste de la rente. Bien qu'il soit vrai que vous obtiendrez un paiement d' assurance si vos locataires brûlent l'endroit, le paiement couvre seulement le coût de remplacer ce qui est perdu et n'est pas le revenu dans un vrai sens.
Revenu de propriété commerciale
Les propriétés commerciales peuvent produire des revenus à partir des sources susmentionnées - avec le loyer de base étant à nouveau le plus commun - mais peut également en ajouter un autre sous forme de revenu d'option. Beaucoup de locataires commerciaux paieront des honoraires pour des options contractuelles comme le droit de premier refus sur le bureau à côté. Ce sont essentiellement des options que les locataires paient une prime à tenir, qu'ils les exercent ou non. Les revenus des options sont parfois utilisés pour les terres brutes et même pour les propriétés résidentielles, mais ils sont loin d'être courants.
Qu'en est-il des REIT ou des MIC? Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement hypothécaire (MIC) sont généralement considérées comme de grandes façons d'obtenir des revenus de l'immobilier. C'est vrai, mais seulement dans le sens que l'immobilier est la sécurité sous-jacente. Avec un FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés commerciales vend des actions à des investisseurs - généralement pour financer l'achat de plus de propriétés - et passe ensuite les revenus de location sous forme de distribution. Le FPI est le locateur des locataires (qui paient le loyer), mais les propriétaires de la FPI obtiennent le revenu une fois que les frais de fonctionnement des immeubles et de la FPI sont retirés.
Les CMI sont même une étape supplémentaire, car elles investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les PRI diffèrent des SRM en ce sens qu'ils détiennent des hypothèques entières et transmettent les intérêts des paiements aux investisseurs plutôt que de titriser les flux d'intérêts indépendamment de l'hypothèque initiale. Pourtant, ce ne sont pas tant des investissements immobiliers que des placements de dettes, et donc en dehors de notre zone d'intérêt. (En savoir plus sur la façon d'évaluer un FPI .)
Fumée et miroirs
Semblable à des valeurs mobilières avec l'immobilier sous-jacent à l'investissement, la plupart des alternatives "souffler votre esprit avec super retour fantastique" méthodes sont simplement une couche sur ces deux flux de base de revenu.
Par exemple, il existe des options résidentielles en immobilier résidentiel où vous payez des frais pour avoir le droit d'acheter une maison à un moment donné, par exemple après un mois, pour un prix convenu. Ensuite, vous trouverez des investisseurs qui paieront plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez est essentiellement une taxe de recherche pour l'appariement d'une personne à la recherche d'un investissement avec une personne qui cherche à vendre - pas différent d'un agent immobilier. Bien que ce soit le revenu, il ne vient pas de l'achat (c'est-à-dire détenant l' acte à) un morceau de l'immobilier.
De même, aucun argent vers le bas ou opérations OPM sont simplement l'aspect de financement de l'affaire - il ne change pas la façon dont l'acheteur prévoit de faire de l'argent à long terme.
Le fond
Si quelqu'un essaie de vous vendre sur une nouvelle façon de faire de l'argent dans l'immobilier autre que l'achat de faible et la vente de haute ou la collecte de loyer, ils essaient probablement de vous vendre sur le processus d'investissement immobilier, plutôt que d'un nouveau mécanisme pour Faire des profits. Si le processus en vaut la peine ou pas, c'est à vous, mais sachez que cela ne change pas la façon dont l'argent sera fait (ou perdu) à la fin.
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